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Alteração de fachada

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ:

Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites da fachada e área comum:

Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Por que não?

Um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Mesmo que o apartamento seja pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores.

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia.
Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:

Porta

Cor das paredes internas e externas

Forro ou teto

Grade ou parapeito*

Fechamento com vidros ou grades

Telas de proteção**

Películas de proteção nos vidros

Toldos

Ar-condicionado

Mini parabólicas do tipo Sky

(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

2) Fachadas

Instalar antenas

Trocar janelas ou vitrôs*

Fechar a área de serviço**

Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento

A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção
(**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns

Trocar a porta de entrada do apartamento*

Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**

Trocar a porta do depósito

Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito

Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*

Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio

Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.

Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia
(**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes,  enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.

Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.

Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).

É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes. Seja rigoroso e não abra exceções.

A Convenção deve ser elaborada de acordo com o Código, assim, dificilmente ela poderá ser contestada.

Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras.

Administradora F&FAlteração de fachada